Estas preguntas son las que, en los últimos meses, hemos recibido recurrentemente de nuestros clientes tras la entrada en vigor de la ley. Esperamos que te sirvan para resolver las dudas más básicas.

¿Qué ley es la que regula el precio máximo de alquiler aplicable a viviendas? ¿Y cuándo entró en vigor?

Es la Ley 11/2020, del 18 de septiembre de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda y de modificación de la Ley 18/2007, de la Ley 24/2015 y de la Ley 4/2016, relativas a la protección del derecho a la vivienda.

La ley fue publicada el 21 de septiembre de 2020 y, por tanto, entró en vigor justamente el día siguiente: 22 de septiembre de 2020.

Puede consultar la ley completa haciendo clic aquí.

¿La ley se aplica a todos los contratos de arrendamiento o solo en algunos casos?

No. Solo se aplicará en los nuevos contratos o renovaciones de arrendamiento de residencia permanente firmados a partir del 22 de septiembre de 2020. No se aplicará a contratos anteriores al año 1995, ni a contratos especiales en régimen de alquiler social, viviendas de protección oficial o similar.

Tampoco modificará los contratos vigentes a fecha 22 de septiembre y firmados con anterioridad.

¿Cuál es su finalidad?

Su principal finalidad es la de moderar y contener el precio del alquiler en determinadas zonas donde se ha declarado un mercado de vivienda tenso. Es decir, en zonas donde no se puede garantizar la accesibilidad a tener una vivienda a un precio accesible y que obstaculiza el arrendamiento de un piso en la población.

¿Esta ley de contención de rentas es para toda Cataluña?

Si bien la ley es de ámbito autonómico, su aplicación es solo vigente en las zonas de mercado de vivienda tienes que pueden, obviamente, ir ampliándose o incluso variar.

De momento, los municipios declarados como zonas de mercado de vivienda tienes son: Badalona, ​​Barberà del Vallès, Barcelona, ​​Blanes, Calafell, Castellar del Vallés, Castelldefels, Cerdanyola del Vallès, Cornellà de Llobregat, Esplugues de Llobregat, Figueres, Gavà , Girona, Granollers, Hospitalet de Llobregat, Igualada, Lleida, Manlleu, Manresa, Martorell, El Masnou, Mataró, Molins de Rei, Mollet del Vallés, Montcada i Reixac, Montgat, Olesa de Montserrat, Olot, Palafrugell, Pallejà, Pineda, El Prat de Llobregat, Premià de Mar, Reus, Ripollet, Rubí, Sabadell, Salou, Salt, Sant Adrià de Besos, San Andrés de la Barca, Sant Boi de Llobregat, Sant Cugat del Vallès, Sant Feliu de Guíxols, San Feliu de Llobregat, Sant Joan Despí, Sant Just Desvern, Sant Pere de Ribes, Sant Vicenç dels Horts, Santa Coloma de Gramenet, Santa Perpètua de la Mogoda, Sitges, Tarragona, Terrassa, Tortosa, El Vendrell, Vic, Viladecans, Vilafranca del Penedès, Vilanova y la Geltrú y Vilassar de Mar.

¿Y cómo se ha decidido qué municipios son de mercado tenso?

Para determinar que un municipio es zona de mercado tenso de la vivienda debe cumplir al menos una de las siguientes situaciones:

• El precio de alquiler medio debe ser superior al 30% de los ingresos habituales de los hogares o de la renta media de los menores de 35 años.
• Que exista un crecimiento de los precios de alquileres claramente superior a la media total catalana.
• Que haya habido un crecimiento interanual acumulado de 3 puntos por encima del IPC en los últimos 5 años.

¿Cómo se calcula el precio máximo que puede tener un contrato de arrendamiento de un piso?

Tendremos dos datos que nos harán determinar el precio de renta del piso: el precio del anterior contrato (actualizado con el índice de garantía de competitividad) y el precio obtenido del índice de referencia de precios de alquiler que determina la Agencia de la Vivienda de Cataluña.

Si la vivienda ha sido alquilada en los últimos 5 años, el precio de renta máximo será siempre el precio más bajo de los dos mencionados en el párrafo anterior. En caso de que no haya sido alquilado, la renta no podrá superar nunca el precio del índice de precios de alquiler.

¿Quién y cómo calcula el índice de referencia de precios del alquiler?

El Departamento de Territorio y Sostenibilidad es el órgano que calcula el índice de precios de alquiler a partir del precio medio de las fianzas depositadas en el Incasòl en un radio de 1000mts alrededor del piso y con características similares.

En la web donde se puede calcular el índice, salen definidos tres precios de referencia del m²: el área inferior, el índice y el área superior. Siempre se tomará el precio del índice ubicado en medio salvo en algunas excepciones.

En algunas rehabilitaciones, se podrá tomar como precio / m² el del área superior. O en casos de obras nuevas y grandes rehabilitaciones de toda la finca, la ley no se les aplicará durante tres años y podrán determinar el precio de renta de forma libre, para no desanimar, en ningún caso, la iniciativa a rehabilitar íntegramente los edificios.

Una vez obtenido el precio del m² del índice, se multiplicará por la superficie útil de la vivienda. Esta será la renta máxima según el índice de referencia de precios del alquiler.

¿Y qué datos se necesitan para calcular el precio del índice?

Necesitarás tener la dirección completa de la vivienda y la altura real, la superficie útil que podrás encontrar en la cédula de habitabilidad, el valor de emisiones de la certificación energética, el año de construcción de la finca (esta información la encontrarás en la web del catastro) y especificar el estado del inmueble y si tiene aparcamiento, ascensor o está amueblado.

Puedes probar cómo se calcula el precio m² del índice aquí.

¿Se le puede sumar algún importe extra a la renta?

Sí, la ley contempla que se pueda aumentar, por ejemplo, un 5% a todos los inmuebles que tengan al menos tres de estas características: ascensor, que esté amueblado, aparcamiento, sistema de calefacción de refrigeración, zonas comunes de uso compartido, piscina o instalaciones análogas, servicio de conserjería o vistas especiales.

También, en el caso de que la propiedad haya hecho en el último año previo al a firma del contrato una inversión en obras de mejora (no de mantenimiento) del inmueble, podrá repercutir hasta un 20% máximo del importe de las obras (siempre y cuando no se hayan pagado con subvenciones públicas).

También se podrá repercutir el impuesto del IBI o los gastos de comunidad. Estas últimas sólo se podrán repercutir en el caso de que ya hayan sido repercutidas al arrendatario en el anterior contrato y sean beneficio directo por éste.

Por lo tanto, deberemos tener en cuenta que, aunque la ley determina el importe máximo de la renta, el precio de alquiler podrá ser superior si se repercuten algunas de las variables que acabamos de mencionar.

¿Hay alguna excepción a la ley?

Sí, hay una excepción muy poco frecuente.

Sería en el caso de que la propiedad sea persona vulnerable según el Indicador de Renta de Suficiencia de Cataluña. El propietario debe tener unos ingresos brutos iguales o inferiores a 2,5 IRSC sumando las rentas que recibe del alquiler y el arrendatario debe tener unos ingresos superiores a 3,5 IRSC.

Tal y como se especifica en la web arriba vinculada, y para el ejercicio 2020, La Ley de presupuestos de la Generalidad de Cataluña fija el valor del indicador de renta de suficiencia de Cataluña en 569,12 euros mensuales y 7.967,73 euros anuales.

¿Qué debe constar en el contrato?

En los nuevos contratos de arrendamiento se deberá hacer constar, siempre, el precio/m² del índice junto con el documento generado de la Agencia de Vivienda de Cataluña donde se acredite. En caso de que la renta venga condicionada por la renta del anterior contrato, también esta última deberá especificar (actualizada con el precio del índice de garantía de competitividad), y el nuevo arrendatario puede pedir el comprobante de ingreso de las fianzas del anterior contrato para que se acredite.

En caso de aplicarse el incremento del 5% para características especiales, éstas deberán estar detalladas en el contrato. Y en caso de que se repercuta el importe del IBI y / o los gastos de comunidad, todos los importes deberán estar desglosados ​​y al final del año natural deberán poder acreditar de cara al arrendatario.

Esperamos que ya tengas una idea general más clara de la ley de contención de rentas. Si aún tienes alguna duda, en Multi Espai quedamos a tu disposición para poder asesorarte de forma personalizada y calcular la renta de tu inmueble según la ley, y valorar qué precio de alquiler es el más adecuado según el mercado actual.